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피감사기관 :  송파구 도시관리국(지적과)

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일   시 :  2001년  11월  30일(금)  10시
장   소 :  송파구청  기획상황실

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○위원장 곽영석  어제 건설교통국을 끝으로 우리 재정건설위원회 소관 3개국 행정사무감사를 했고 오늘은 감사일정에 따라서 각 과 미진한 부분에 대해서 행정사무감사를 실시하겠습니다.
  오늘 행정사무감사와 관련해서 감정평가사 두 분이 참고인 자격으로 출석하셨습니다.
  김기환 지적과장 나오셔서 감정평가사 소개와 롯데월드 표준지 평가 관련 업무에 대해서 보고하여 주시기 바랍니다.
○지적과장 김기환  지적과장 김기환입니다.
  먼저 참고인으로 출석하신 건설교통부에서 지정한 송파구 담당 감정평가사이신 삼창감정평가법인 서대호 감정평가사를 소개해 드리겠습니다...
    (참고인 인사)
  다음은 아세아감정평가법인인 김형기 감정평가사를 소개하겠습니다.
    (참고인 인사)
  롯데월드부지 개발공시지가 조사와 결정의 절차에 대해서 사유를 간략하게 보고 드리겠습니다.
  롯데월드는 잠실역사거리에 위치한 송파구의 상징적인 건물로서 호텔과 백화점 및 쇼핑몰로 구성되어 있고 동 토지는 특수한 상업지로 유사한 표준지가 없으며 따라서 동 토지의 사거리 맞은 편에 위치한 신천동 78번지 엘그린 빌딩  신축부지인 표준지를 선정하여 관계규정에 따라 지가 산정하고 건설교통부에서 지정한 담당 감정평가사로부터 검정절차를 거쳐 서울특별시송파구토지평가위원회에 상정하여 심의 결과된 사항입니다.
  지가조사 관련 법령과 방법으로는 지가공시및토지평가등에관한법률, 동법시행령, 동법시행규칙과 지가조사산정지침 등 근거에 의해서 결정했습니다.  또 한편으로는 롯데백화점 측에서 토지이용현황이 변동이 없음에도 표준지보다 지가상승률이 높고 표준지보다 광필지로서 최적이용이 불가능하므로 지가를 하향 조정하는 민원이 매년 접수되는 민원의 대상이 되었습니다.
  이와 별도로 롯데월드가 특수토지로서 표준지로 선정하여 활용할 수 있도록 검토할 예정입니다.
  개별공시지가 결정에 따른 토지평가이론의 측면이나 토지평가기법, 평가실무 등의 전문적인 사항은 여기 오신 두 분의 감정평가사께서 자세한 설명이 있을 것입니다.
  이상 보고를 마치겠습니다.
○위원장 곽영석  김기환 지적과장 수고 하셨습니다.
  자리에 앉아주시기 바랍니다.
  원활한 회의진행을 위해서 약 10분간 정회를 하고자 하는데 이의가 없으십니까?
    (「없습니다.」하는 이 있음)
  이의가 없으므로 10분간 정회를 선포합니다.

                   (10시 35분 감사중지)

                   (10시 52분 감사계속)

○위원장 곽영석  그러면 롯데월드 주변 표준지 평가업무에 관해서 질의하도록 하겠습니다.
  질의하실 위원님 계십니까?
  안성화 위원님!
○안성화 위원  안성화 위원입니다.
  먼저 바쁘신데도 불구하고 이렇게 출석하여 협조해 주신 데 대해서 진심으로 감사드립니다.
  몇 가지만 확인해 주시고 답변해 주시면 감사하겠습니다.
  지금 우리 송파구에 평가사로서 활동하고 계시는 줄 알고 있는데 우리 송파구 활동시점이 언제부터입니까?
○참고인 서대호  저희들이 2000년 1월 1일 공시지가 평가부터 했습니다.  그러니까 정확하게 보면 99년 10월 10일부터 송파구 표준지 평가업무를 맡아왔습니다.
○안성화 위원  결국 1년에 네 번 정도 된다는 이야기입니까?  평가업무가…
○참고인 서대호  좀 설명을 드리겠습니다.
  저희들이 송파구 표준지 공시지가, 지금 현재는 1,080필지 입니다마는 거기를 정밀하게 평가업무를 하고 있고 그 다음에 약 2만 9,000 개별필지 중에서 송파구청에서 요청한 지가공시및토지등의평가에관한법률에 1/3이상을 개별지가의 검증을 받도록 되어 있습니다.  요청한 필지에 대해서 지가산정이 적정한 지를 검증을 해 주고 있습니다.
  그 중간에 각 토지 소유자들로부터 민원이 제기되었을 때,  다시 말하면 토지지가에 대해서 이의신청이 있을 경우에 간헐적으로 자문을 하고 있습니다.
○안성화 위원  그러시다면 활동하시는 동안에 지금 롯데월드와 주변 토지공시지가 결정에 참여하신 것은 몇 번 정도 됩니까?
  99년도부터…
○참고인 서대호  개별지가 검증을 말씀하시는 것입니까?
○안성화 위원  지가산정도 그렇고 검증도 그렇고 어쨌든 검증을 거쳐서 산정이 될 것 아닙니까?
○참고인 서대호  무슨 말씀인지 알겠습니다.
  그 부분은 횟수로는 몇 회라고 기억을 못하겠습니다마는 그것은 아마 관할 과에 기록이 있을 것으로 알고 있습니다.  그래서 1년에 개략적으로 롯데월드 주변에 대해서는 1년에 두 번 정도, 롯데월드에 대해서 이의신청이 들어 왔을 때에 자문에 응하고 있습니다.
○안성화 위원  그러니까 99년도 10월부터 지금 활동하셨다고 말씀하셨기 때문에 99년도, 2000년도, 2001년도 공시지가 산정이라든가 이의신청이 들어온 부분에 대해서 참여를 하셨다는…
○참고인 서대호  99년도 지가는 저희들이 안 했습니다.  99년도 10월부터 했다는 의미는 2000년도에 표준지 공시지가 평가를 위해서 10월 10일부터 현장조사 착수일입니다.
○안성화 위원  그러니까 2000년도하고 2001년도 2개년도에 걸쳐서 두 분 평가사님께서 관여를 하셨고요.  좋습니다.
  그러시면 방금도 말씀하셨는데 지금 우리 구와 어떤 관계입니까?  협력업체등록 관계입니까?
○참고인 서대호  송파구청하고는 전혀 관계가 없습니다.
  다만 저희들은 송파구의 지가 평가 지정을 건설교통부로부터 지정을 받았습니다.  그래서 송파구의 평가를 하고 있는 업무에 대해서는 전혀 관계가 없습니다.
○안성화 위원  건설교통부로부터 지정을 받으셨고, 그렇다고 그러면 만약에 송파구청에서 두 분 평가사님이 아닌 다른 평가사한테 의뢰를 할 수도 있겠네요?
○참고인 서대호  할 수 없습니다.
○안성화 위원  그러면 건설교통부장관이 여기는 누구 누구 평가사가 해라.  이렇게 지정이 된다는 말씀이네요
○참고인 서대호  매년 공시지가를 착수하기 몇 개월 전에 담당평가사 지정이 있습니다.
  건설교통부에 담당평가사 기준이 있어 가지고 그 기준에 의거해서 평가사 지정을 하고 있습니다.
○안성화 위원  감사합니다.
  잘 알겠습니다.
  그러시다면 본 위원 입장에서는 특수전문분야에 그렇게 많은 지식을 갖고 있지 않습니다.   그런 것을 감안해 주시고 지극히 일상적인 현상에서 오늘 몇 가지 협조를 부탁드리겠습니다.
  공시지가 기준이 어떻고 뭐가 잘못되고 이런 것보다는 본 위원이 지금 알고자 하는 것은 일상적으로 생각했을 때에 이게 가능한 것이 아니지 않느냐? 조금 잘못되지 않았느냐?  그런 부분에 대해서 제가 질의를 드리는 것이니까…
  지금 2000년도와 2001년도에 잠실 신천 일대라고 말을 할 수가 있겠는데요.  그 부분에서 롯데월드, 엘그린, 그 다음에 제2롯데, 그 다음에 한화 갤러리아 펠리스가 들어서고 있죠.  이쪽 일대를 놓고 보았을 때 지금 현재 어디가 가장 비싸다고 판단을 하십니까?
○참고인 서대호  개별필지 중에서 말씀하시는 것입니까?
  특정을 시켜서 말씀을…
○안성화 위원  특정이라기보다는 예를 들어서 지금 이 일대라고 봐야 되겠죠.
  이 일대에서 가장 비싸게 가격을 줄 수 있겠다라는 것…
○장경선 위원  제가 한 가지 묻겠습니다.
  공시지가를 할 때에 그 위치와 크기 등 기준이 있을 것 아닙니까?
  그 기준을 말씀해 주시기 바랍니다.  어떤 기준을 두고 산정을 하는 것인지?
○참고인 서대호  지금 저희들은 평가하고 개별토지에 대한, 그러니까 특정된 토지의 평가하고 지금 위원회에서 거론하고 있는 각 개별지가 산정, 같은 지공법상에, 약칭해서 지공법이라고 합니다마는 지공법상에 지가산정하고 평가하고 약간의 개념적인 차이가 있습니다.
  감정평가라고 한다는 것은 여러 가지 요인, 가격형성요인에서 구체적으로 말씀드린다면 상당히 장시간이 소요가 되기 때문에 그 문제에 대해서 잠깐 언급을 하겠습니다.
  그래서 일반적인 말씀을 드려야 되는데 이쪽 평가,  이 부분에는 일반적인 말씀으로는 좀 부족한 부분이 있습니다.
  그러니까 그것을 양해를 해 주시면 고맙겠습니다.
  그래서 감정평가는 가격형성요인이라고 하는데 가격형성요인에 여러 가지가 있습니다.  그 수 십 가지를 전체적으로 고려해서 평가를 하고 평가에는 시장가격 개념이라는게 있습니다.
  시장가격 개념이라는 것은 감정평가 순수 이론적인 측면입니다마는 모든 물건의 가치는 3면성이 있다.  3면성이라는 것은 원가성하고 수익성하고 현실거래성이 있습니다.  그래서 이 3면성을 갖다가 비교 검토해 가지고 시장가격을 조정해서 평가하는 정밀을 요하는 것이 평가부분이고 지금 지가공시법상의 개별지가 산정은 개략적인 산정입니다.  상대적으로 비교해서…  왜냐 하면 어떤 조세목적으로 인해 가지고 지가의 형평성에 주안점을 놓고 있습니다.
  그 형평성은 인접토지간의 형평성하고 그 다음에 지난 연도의 형평성 등 여러 가지를 고려해 가지고 개략적인 산정이다.  이렇게 생각하시면 좋겠습니다.
  그래서 그 다음에 구체적인 질의가 있으시면 구체적으로 말씀을 드리겠습니다.
○안성화 위원  조세목적이라고 말씀하셨는데 우리 구 자치단체입장에서는 조세목적이 상당히 중요하다고 생각하는데 개략적 산정이라고 말씀하시니까…
○참고인 서대호  그래서 제가 중요시 안했다고 해서 개략적인 산정이 아니고…  왜냐 하면 송파구청에 표준지 공시지가가 1,080필지가 있습니다.  그리고 송파구청의 전체 개별지가 산정을 요하는 필지는 약 3만필지가 합니다.  그래서 표준지의 공시지가를 비교를 해 가지고 개략적인 산정에 들어갈 수밖에 없습니다.  그래서 그 개략적인 산정이라는 것은 저희들 평가사들이 쓰고 있는 부분입니다.  왜냐 하면 공시지가, 표준지 평가는 여러 가지 측면에서 요모조모를 다 따져가지고 가격형성 요인을 세밀하게 검토하는 부분이고, 이 지가산정은 비전문가인 지가산정요원, 즉 해당 지방자치단체의 공무원이 산정하는 것입니다.
  그 공무원이 산정한 것을 단기간에 담당평가사가 비교 표준지 선정이 제대로 되었느냐를 검증을 해 주는 것이기 때문에 개략적인 산정이란 용어를 사용했고 그 다음에 왜 개략적인 산정이냐? 개략적인 산정이라고 해서 중요하지 않다는 이야기는 아닙니다.
  왜 개략적인 산정이란 말씀을 드리냐면 건설교통부에서 발행한 토지가격 기준표를 적용해서 그대로 나옵니다.  그래서 그 프로그램이 알파프로그램입니다마는 지가산정에 나옵니다.  그래서 아시다시피 지가라는 것은 바로 옆에 똑같은 형태의 똑같은 면적에 바로 옆에 인접토지라도 지가산정에 현저하게 차이가 나는 지역이 있습니다.  그 부분은 고려가 되지 못한다는 부분입니다.
  그래서 그런 부분에서 저희들 감정평가사가 그런 특수한 지역에 대해서는 조정을 해 드리고 있습니다.
○안성화 위원  그러시면 아까 제가 질의드린 것,  일상적으로 지금 공적인 업무자체를 떠나서 우리 평가사들께서 땅을 사고 싶다, 건물을 사고 싶다 했을 때 어디가 가장 좋다, 가장 비싸다라고 판단하시는지…
○참고인 서대호  지금 위원님께서 질의하시는 핵심요지는 송파구 관내에서 최고 지가지가 어디냐고 이해해도 되겠습니까?
○안성화 위원  예.
○참고인 서대호  그 부분은 저희들 공시지가 표준지상으로는 엘그린빌딩 신축부지를 최고지로 보고 있습니다.  그 다음에 롯데월드와 비교했을 때 용어가 적절한지는 모르겠습니다.  체감적인 지가, 체감적인 지가라면 일반인들이 피부적으로 와닿는 지가와 저희들 전문가들이 평가 이론적인 지가하고는 다소 괴리점이 있을 수가 있습니다.  왜 그러느냐 하면 이 토지라는 것은 그 땅을 똑같은 규모의 땅 100평이면 100평, 1,000평이면 1,000평 일정면적의 땅이 거래되었을 때는 어디가 선호되는지 바로 확연히 드러날 수 있지만 지금 엘그린 신축 부지는 면적이 약 7,000평 정도 됩니다.
○안성화 위원  제가 전문용어를 잘 모르기 때문에 잘 쓰지 않으려고 했는데 서대호 평가사님께서 그렇게 말씀하시니까 제가 한 가지 보충적으로 질의를 드리겠습니다.  결국 서대호 평가사님께서는 최고지가, 그러니까 대표지가 우리 잠실 쪽에서 최고의 가격이 나갈 수 있는, 대표로 할 수가 있는 토지가 엘그린 부지라고 말씀하시는 거죠?
○참고인 서대호  그렇죠, 현재는…  
○안성화 위원  ‘현재는’이 아니라 제가 먼저 말씀드렸습니다마는 일상적으로 누가 판단했을 때 물론 체감 지가라는 것과 틀리겠습니다마는 누가 보더라도 이것이 맞다, 이것을 수긍할 수 있다라는 부분으로 봤을 때 엘그린 부지가 최고 지가다, 그렇게 말씀하셨습니다.  본 위원이 알고 있는 바로는 최고지가 표준지, 즉 대표지가 되는 것은 법률상에서 지가공시및토지등의평가에관한법률시행령 제3조 제1항 표준지의 선정에서 표준지를 선정할 때는 동조 동항 규정에 의해 일단의 토지 중에서 당해 일단의 토지를 대표할 수 있는 필지의 토지를 선정하여야 한다,라고 명기하고 있는데 맞습니까?  
○참고인 서대호  네, 맞습니다.  
○안성화 위원  그러시다면 어떻게 어떠한 기준에 의해서 잠실에서 최고지가 롯데월드가 되지 않고 엘그린이 최고지가 된다라고 생각하십니까?
○참고인 서대호  저희들이 표준지 선정에 기준이 있습니다.  방금 위원님께서 말씀하신 중에서는 전체적인 상황에서 말씀해 주셨고 구체적으로 봤을 때는 한 표준지에 대해서 개별지가 산정을 하기 위해서도 수십 필지를 적용해야 됩니다.  그래서 대표성이 있어야 됩니다.  그 대표성이 있다는 것은 최고지가 대표성이 있는 것이 아니고 표준적인 이론 결과입니다마는 평가이론상 인접토지간에 표준적인 이용을 가지고 있는 택지 중에서 선정하게 되어 있습니다.
  그래서 지금 롯데월드 부지 중에서 롯데백화점 부분, 이렇게 분할되어 있다면 모르는데 롯데월드 부지는 지번이 한 지번이면서 약 거의 4만 평 정도의 대규모 택지입니다.  그래서 그 부분에 대해서는 표준적인 이용이 아니고 특수한 이용이다, 저희들은 그렇게 보고 있습니다.  롯데월드의 특수한 이용으로 보고 있기 때문에 그러므로써 대표성은 없다, 표준지로서 대표성은 없다, 이렇게 다소 부족하다고 보고 있어 가지고 같은 일반 상업지역내에 엘그린 부지는 그쪽에 신천동 상업지역, 업무 상업지역 안에 대표성을 갖추고 있다고 보고 있기 때문에 저희들이 선정했었습니다.
  그 다음에 최고지가의 논란부분은 이론이 있습니다.  왜냐하면 저희들 평가사들도 평가업계에서도 해마다 이론이 약간 변천이 되어 가고 있습니다.  나중에 말씀드리려고 했습니다마는 몇 년 전까지만 하더라도 토지가 옆에 표준쪽 이용보다도 현저하게 대면적인 토지는 감가를 했습니다.  그것을 전문용어로 대면적 감가 요인이라고 하고 있습니다.  그러나 광역시 이상의 대도시에서의 경우에 따라서는 대면적이 오히려 증가요인이 있다, 이렇게 요즘은 이론이 바뀌어 가고 있습니다.  그것은 현실을 그대로 반영하고 있는 것으로 사료됩니다.  그래서 그 부분에서 송파구의 지가변동도 그 맥락을 같이 하고 있지 않나, 이렇게 설명을 드릴 수 있겠습니다.
○안성화 위원  지적과장, 지금 송파구 개별공시지가 조사 산정지침이 있습니까?  
○지적과장 김기환  네, 있습니다.  
○안성화 위원  그것을 바로 제출해 주시고요.
○박재범 위원  안 위원님!  제가 보충으로 잠깐 한 가지만 할까요?
○안성화 위원  네, 하세요.
○박재범 위원  제가 현업 건축사입니다.  건축에 있어서 땅의 가격이 핵심이 되어 있는데 건축의 개념에서 보면 개발지와 미개발지는 분명히 차등이 있습니다.  상당한 차등이 있는 게 현실입니다.  그리고 개발을 통해서 개발부담금을 세금으로 징수하고 있습니다.  그러면 개발이익 부담금을 징수하는 까닭은 그 땅의 지가도 같이 올라가기 때문에, 건물이 들어섬으로 인해서 땅의 가치도 동반상승하기 때문에 개발이익금에 대한 세금을 부과하는 것입니다.  그렇다고 보면 그런 논지에서 보면 지금 엘그린은 그런 측면에서의 어떤 부가가치가 창출되지 않고 있고 지금 롯데월드를 비롯한 롯데호텔은 상당한 부가가치를 창출하고 있는 것입니다.  현실적으로 얘기하자면 부가가치를 창출하고 있는 대지의 지가가 부가가치를 창출하고 있지 않은 대지에 비해서 비교우위에 설 수 있는 여러 가지 정황적 근거를 가지고 있다고 봐야 되는데 이에 대해서 의견이 어떻습니까?  
○참고인 서대호  그 부분은 저희들은 위원님께서 질의하신 것은 약간 견해가 틀리게 보고 있습니다.  보고 있는 게 아니라 그럽니다.  왜냐하면 개발에서 개발로 인해 가지고 그 가치가 증가한다.  그 토지의 가치가 증가한다는 부분은 엘그린하고는 관계가 없는 부분입니다.  왜냐하면 나대지입니다.  부가가치가 증가한다는 것은 토지의 형질이 바뀌었을 때 부가가치가 증가합니다.  뭐냐하면 잡종지였거나 전답이었을 때 대지로 전환한다거나 이랬을 때에 개발부담금이 부과되고, 그 말은 무슨 말이느냐 하면 토지 가치가 증가된다는 부분이고, 방금 위원님께서 말씀하신, 우리는 성숙도라고 합니다.  왜냐하면 나지 상태, 인접토지가 해당 토지의 나지 상태는 관계없습니다.  인접토지가 상업지나 업무용지에서 아직 성숙되지 않은 부분은 지가가 낮습니다.  그래서 엘그린 빌딩 부지는 성숙되지 않은 토지로 보지 않습니다.  왜냐하면 그 옆에 전부 업무용 빌딩으로 들어서 있기 때문에…  당해 필지의 토지 소유자가 어떠한 이유에서든지간에 건축을 뒤늦게 하고 있는 상황이죠.  그래서 그것은 그 전부터 대지였었고 그대로 그것은 부가가치가 발생하지 않습니다.  영업적인 측면에서는 부가가치가 발생되겠죠.  해당 토지의 영업적인 측면…  왜냐하면 빌딩을 지어서 임대를 했을 때 임대수입이 발생한 그 부분은 평가의 가치 증가와는 무관한 사항입니다.  
○박재범 위원  그러니까 그 현실은 도외시한다?
○참고인 서대호  네, 도외시한 게 아니라 당연히 그것은 고려할 사항이 아닙니다.  인접지 성숙도는 고려할 필요가 있죠.  예컨대 중구 명동에 있는 데는 한 필지도 나지가 없이 아주 조밀하게 상업용지로 이용하고 있고 이쪽에 신천동이나 가락동에도 상업용지가 있습니다.  나지가 많이 있는 데는 그것이 반영되어 가지고 지가가 그만큼 하향된 것입니다.  성숙도가 적기 때문에…  그 일대가 완전히 성숙되면 신천동 이쪽에 상업 업무지구에도 엘그린 빌딩이 신축되면 그 옆에 주위 지가가 또 올라갈 것입니다.  그로 인해서 다수간에 영향을 받고 있습니다.  그래서 이쪽 부분은 롯데월드의 부지가 신천동 상업용지의 지가의 견인역할을 하는 것은 사실입니다.  그래서 롯데월드라는 것은 유통시설로서는 전국적인 근거를 가지고 있기 때문에 견인역할을 하고 있는 것은 사실이지만 그 견인역할을 하고 있는 것을 몽땅 롯데월드의 가치 증가로 보기는 곤란합니다.  
○박재범 위원  지금 얘기의 논지가 상호 모순에 빠지는 듯한 느낌이 안 들어요?
○참고인 서대호  아닙니다.  위원님께서 보는 관점과 저희들 평가 이론적으로 보는 관점과 약간에 괴리점이 있어서 그렇습니다.  
○박재범 위원  본 위원이 주장하고 싶은 얘기는 토지평가가 되었든 건물에 대한 평가가 되었든 현실을 적절하게 반영하는 그런 측면에서 최종적인 목표달성이 되어야 되지 않겠느냐, 하는 그런 논지로 보면 지금 그 답변은 여러 가지 측면에서 모순에 빠질 수 있는 그런 소지가 있지 않느냐, 그런 점을 지적해 두고자 합니다.
○참고인 서대호  그래서 왜냐하면 그 부분이 이해 부분에서 제가 처음에 말씀을 드리다가 위원님께서 다른 질의를 했기 때문에 제가 중간에 그만두었는데 처음에 최고지가 부분에 대해서 제가 언급했었을 때 요인에서 롯데월드 부지가 적정 규모 면적을 갖고 분필이 되어 있어서 그중에 한 필지라고 하면 당연히 거기가 최고지가 부분입니다.  이론없이…  그래서 롯데월드가 우월하느냐, 3만 7,000여평 되는 현 상황에서 한 필지의 우월한 토지냐, 엘그린 빌딩 부지가 우월한 부지냐 하는 것은 다소 논란의 여지는 있습니다마는 송파구청 토지평가위원회에서 상당부분 논란이 있었습니다.  그러나 저희들 평가사 입장에서 봤을 때는 그 부분은 면적이 상당히 현저히 크다, 옆에 표준적인 토지 이용보다는…  그래서 3만 7,000평 정도 되는 토지입니다.  그래서 그 부분에서 지가가, 모든 토지의 지가라는 각 부분 부분의 점으로 이루어지는 부분에 의한 가치의 평균 가격입니다.  그런 부분에서 보시면 적정하리라고 보고 있습니다.
  예컨대 지금 롯데월드 부지와 바로 옆에 붙어 있는 게 한화갤러리아 부분입니다.  그 부분의 지가는 ㎡당 500만원 정도로 되어 있는 것으로 알고 있습니다.  그래서 만일 그 부분이 같이 한 필이 되어 있다고 봤었을 때를 한번 상정해 주시면 좋습니다.  그래서 이쪽에 롯데월드 사거리 부분에서 롯데호텔 부지 정도에 한 7,000～8,000평이나 이 정도의 규모로 분필이 되어 있다고 하면 그 부분은 엘그린 빌딩과 비교할 수 없을 정도로 굉장히 고가로 평가해야 맞을 것입니다.  
○박재범 위원  그러니까 전체 방대한 땅에 대해서 균등하게 나누면 그 단가가 엘그린보다 나아질 수 있다는 논지로 말씀하시는 거죠?
○참고인 서대호  예.  그 다음에 수요성도 고려해야 되고요.  왜냐하면 저 정도 큰 택지에서는 수요가 대한민국에서 한두 사람밖에 없습니다.  그런 부분에서 산정해야 되는 부분이고 근본적으로는 토지가격 평가는 토지거래 사례 비교법이라고 해 가지고 거래가 되는 것을 포착해 가지고 그것을 상호 비교해서 평가하는 부분입니다.  그러나 롯데월드 부지는 사실 그 부분을 보면 평가할 수 없는 토지입니다.  그래서 그 부분을 저희들이 전문용어로 현실가격이 아닌 당위가격, 전문용어로 독일어로 「자인」이라고 합니다마는 「자인밸류」로 평가해야 될 부분이고 당위성이 있는 요인 요인을 비교해서 평가해야 될 부분입니다.  그래서 그 부분에서는 아까 중간 중간에 말씀드렸습니다마는 추세 자체가 대도시에서 대면적의 증가 추세로 가기 때문에 향후에는 롯데월드 부지가 저 규모로 봤었을 때도 최고지가로 해도 큰 무리가 없지 않겠느냐 하는 부분은 향후에 전망하는 부분입니다.  
○박재범 위원  그러니까 최고지가의 가능성에 대해서는 부인하지 않겠다?  
○참고인 서대호  예.
○박재범 위원  알겠습니다.  
○위원장 곽영석  안성화 위원님 계속 질의해 주시기 바랍니다.  
○안성화 위원  제가 지금 롯데월드 주변 지가 동향 그래프를 보고 있는데, 97년도부터 상당히 많이 거래되어서 조금씩 조금씩 좁혀 들어오다가 2000년도에 와서는 상당히 좁혀졌습니다.  그래서 2001년도에 와서 상당히 현실성이 그래도 상당히 적게 나와 보이지 않느냐, 그런 것으로 보여지는데 그게 우리 두 분 평가사님께서 의견이 많이 개진되신 것입니까?  그렇게 봐도 됩니까?
○참고인 서대호  개별적인 제 의견이 아니고 그렇다고 봐야죠.  평가사로서의 의견이 개진되는 부분이고, 그 부분은 특정 시점에서 문제가 아니고 아까 중간에 말씀드렸습니다마는 대면적 토지에 대한 평가업계에서 이론의 발전입니다.  이 부분이…  또 그것은 현실성입니다.  그 부분은 일반인들도…  그래서 이 부분에 대해서는 아마 97년도에는 제가 담당을 안 했기 때문에 이 부분을 구체적으로 적정지가냐 아니냐 하는 것은 제가 여기서 답변할 입장에 있지 않다고 보고 있고, 이 부분은 평가 이론적인 측면에서 대면적 토지에 대한 전문평가기관에서의 이론적인 변천으로 이해를 해주시면 고맙겠습니다.  
○안성화 위원  어쨌든 원래 일상적인 그런 질의와 답변으로써 하려고 했는데 결국 전문적으로 깊숙하게 자꾸 들어가 버리는데요, 지금 평가사님께서 생각하시는 것은 최고지가, 최고의 가격이 나갈 수 있겠다라고 생각하는 것이 결국 엘그린이다, 끝까지 그렇게 생각하십니까?
○참고인 서대호  그래서 제가 아까 위원님께서 중간에 막아서 그러는데요, 두 가지 측면에서 볼 수 있습니다.  체감지가라고 했는데 송파구민들이나 서울시민들이 생각하고 있을 때는 체감지가, 비 전문가들이 보는 체감지가로는 아마 롯데월드가 최고지가로 이렇게 통상적으로 인식하고 있습니다.  그 부분에 대해서는 크게 무리가 없습니다.  일반인들이 생각할 때…  그래서 그것을 구체적인 것을 생각하지 않죠.  왜냐하면 단순히 일반적인 사항이라는 것은 평당 얼마다, 여러 가지 요인을 배제한 채 평당 얼마다 하는 개념에서 최고지가 그 부분에는 저도 동의합니다마는 개별토지 한 필지, 한 필지에 대한 개별토지에서 비교할 때는 그 부분에서는 아직 문제가 있다고 보고 있습니다.  향후에는 그쪽이 최고지가가 될 수도 있는 가능성이 있습니다.  그렇지만 현재 시점에서는 엘그린이 최고지가가 되어야 맞지 않느냐 하는 것이 제 견해입니다.  그리고 점점 부지를 그래프에서 보는 바와 같이 좁혀가지고 향후에는 경제사정에 따라서 내년도가 될지 언제가 될지 모르겠습니다마는 그 부분은 역전이 될 수도 있겠죠.  
○안성화 위원  최고지가도 문제겠지만 최고지가 되느냐 안 되느냐 하는 것은 결국 우리 두 분 평가사님들 재량이시라는 얘기네요?
○참고인 서대호  재량이라기보다도 저희들의 직무입니다.  
○안성화 위원  그러니까 본 위원이 알고 있는 것은 최소한도로 최고지가로 결정은 안 된다고 하더라도 현재 엘그린 부지보다도 낮게 책정된다는 것은 문제가 있다고 생각을 안 하십니까?
○참고인 서대호  글쎄요, 제가 말솜씨가 없어 가지고 설득력 있게 말씀을 못 드려서 대단히 죄송합니다마는 저희들이 보는 그런 견지에서는 왜냐하면 토지의 감정평가라는 것은 어떤 한 측면만 봐가지고 거기다 주안점을 둬 가지고 평가를 할 수 없는 부분입니다.  그래서 여러 가지 점을 고려해야 되는 부분이거든요.  그래서 롯데월드의 구체적인 감정평가를 한다고 하면 그것은 지금 현재 얼마 정도 되느냐, 이렇게 이야기하는 것은 개략적인 것은 말씀드릴 수가 있지만 구체적인 가격이 얼마냐 하는 것은 지금 저도 말씀드릴 수가 없습니다.  왜냐하면 그 부분은 여러 가지 측면에서 파악해야 됩니다.  그 전체 토지가 지금 현재 그 용도, 저것은 대형 유통단지로서 하고 있는 것이 수익 가격 측면에서는, 그래서 아까 제가 가격의 삼면성 부분을 언급했습니다마는 그 부분도 검토해야 되고 옆에 표준택지에 대한 지가도 검토해야 되는 부분에 대해서 말씀드렸는데 저 부분은 워낙 대규모 필지가 되어서 현실 가격, 「졸렌(Sollen;사실)」가격이 아니고 「자인(Sein;당위)」가격으로 접근을 했다, 당위성 있는 가격으로…  그래서 그것은 어떻게 보면 인위적인 가격입니다.  저게 「자인」가격이라고 보면…  
○위원장 곽영석  안성화 위원님!  잠깐만요.  주숙언 위원님 질의부터 우선 받겠습니다.  잠깐 질의를 정리하십시오.  주숙언 위원님 질의하십시오.
○주숙언 위원  바쁘신 일정에 이렇게 우리 감사장에 나오셔서 먼저 감사드립니다.  송파구에 한 2만 9,000필지가 지가지가 있고 그중에서 1,080군데에 표준지가지를 조사·평가한다, 이것 아닙니까?
○참고인 서대호  예.
○주숙언 위원  표준지가지는, 즉 말해서 측량의 기준점이나 비슷한 거죠.  그런데 1,080군데 지가지를 몇 등분이나 해서 평가를 하고요, 지금 현재 우리 송파구 1,080군데 중에서 엘그린이 지가가 제일 높다고 말씀하셨는데 다른 데 더 높은 곳은 없는지 거기에 대해서 말씀해 주세요.  이상입니다.  
○참고인 서대호  글쎄요, 저희들이 표준지의 선정은 전체 2만 9,000필지를 다 평가해 가지고 그중에서 평가 결과가 나온 것이 엘그린이 제일 높다 이것은 아닙니다.  표준지 평가를 언제부터 했느냐 하면 90년 1일 1일자부터 평가했습니다.  그래서 10년이 넘게 평가했습니다마는 기존에 있는 표준지 중에서 여러 가지 사정으로 인해서 교체해야 될 부분은 교체해 가지고 계속성을 유지하고 있습니다.  그 부분은…  그래서 아마 그 전부터 엘그린은 90년도부터 표준지로 선정된 것으로 알고 있습니다마는, 최초 연도부터…  최고지가지로서의 크게 무리는 없는 부분이고, 그래서 그 부분에 대해서 지금까지 평가를 해놓은 다음에 우연히 최고지가가 되는 사항입니다.
  그 다음에 몇 등급으로 나눠가지고 하는 것은 없습니다.  왜냐하면 평가해 놓으니까 몇 등급으로 나누어진 결과가 몇 등급으로 나누어져 있을 뿐이죠.  그래서 동일 가격도 생길 수가 있고요.  그래서 각 개별지 1,080필지에 대해서는 정밀 조사를 해 가지고 개별적으로 평가하고 있습니다.  
○위원장 곽영석  안성화 위원님 계속 질의하십시오.
○안성화 위원  지금 계속 롯데월드 부지와 엘그린 부지만 가지고서 비교하다 보니까 자꾸 본질이 흐려지는 것 같아서 제가 부연적으로 하나 더 추가하겠습니다.  지금 그러시다면 석촌호수 서호와 석촌호수 동호가 있잖습니까?  그렇죠?  그런데 석촌호수 서호는 99년도에 결정지가 자체가 65만원이었고 동호는 55만원이었습니다.  그런데 지금 2001년도에 보면 동호와 서호가 78만원으로 같게 되어 있잖습니까?  그렇죠?
○참고인 서대호  예.
○안성화 위원  그러면 어떻게 보면 공유수면 아닙니까?  그렇죠?  이 부분에서 동호와 서호의 가격이 같다라고 하면 그것도 설명이 되시겠습니까?  
○참고인 서대호  네, 같은 게 맞다고 봅니다.  본 평가사 입장에서는 동호와 서호는 저 토지는 공공용지, 그러니까 시민의 휴식에 공하여 지고 있는 공원 용지나 마찬가지입니다.  왜냐하면 그냥 유수지가 아니고 저것은 인공적으로 조성한 호수부지로 알고 있는데 그것은 아마 공원용지로 공원으로 보면 됩니다.  그래서 거기에 공하여져 있기 때문에 저 부분은 동일 가격으로 보는 게 맞다고 보고 있고, 물론 저 위치에 따라서 저 부분이 일반 토지였다면 차이가 있죠.  저쪽 서호 쪽이 비싸야 맞겠죠.  그쪽이 그래도 송파구의 상권 중심지와 근접해 있기 때문에…  
○안성화 위원  그러시면 99년도에는 서호가 65만원이었고 그 다음에 동호가 55만원이었습니다.  이 차이는 어떻게 설명하시겠습니까?  
○참고인 서대호  그래서 이 부분은 어떤 부분이느냐 하면 99년과 2000년도에는 저희들이 지가 산정, 개별지가 검증 그 부분을 3분의 1 이상을 지가 검증을 하고 있다고 이야기했습니다.  그래서 2만 9,000필지 전체를 저희들이 검증하는 게 아니고 구청에서 저희들한테 보수를 주면서 3분의 1 정도를 추출해 가지고 저희들한테 지가 검증을 의뢰합니다.  그 부분에 대해서 저희들이 검증을 하는 부분이고 이 부분은 99년도하고 2000년도하고 검증을 안하고 지가산정으로 간 것으로 알고 있고…
○안성화 위원  평가사님께서 시민들의 휴게 공간이기 때문에 같아야 된다라는 말씀과 배치가 되기 때문에 제가 질의를 드리는 것인데 지금 99년도를 비교하면 65만원과 55만원,  그 다음에 2000년도에는 80만원, 이렇게 차이가 납니다.  그러면 이것은 전혀 이야기가 틀리지 않습니까?
  서호라고 하면 그만한 위락시설이 들어서 있고 거기에 따르는 수익이 창출되는, 부가가치가 있는 그러한 지역이다.  이런 이야기죠.  그렇기 때문에 이러한 정상적인 차이가 나 있었는데 그것을 지금에 와서 바꿨다 그러면 어차피 정부에서 양심과 도덕과 법에 의해서 평가를 하셔야 되고 결정을 하셔야 될 그런 상황인데 결국은 2000년도에 와서 두 분 평가사님의 의향은 그게 맞다고 해서 이렇게 바뀌었습니다.
  그리고 그 전에는 그것이 아니었기 때문에, 주관적 소지가 작용했기 때문에 이것이 맞다 해서 이런 차액을 두었잖습니까?  이 차액을 둔 것이 단순하게 두 분 평가사님들만의 주관적인 일일지 모르지만 결과는 지방자치단체로서는 엄청난 파장을 불러일으킬 수 있다는 것을 감안하셔야 합니다.
  그런 차원에서 보았을 때에 평가사님께서 말씀하신 부분에 대해서는 분명히 앞뒤가 맞지 않는 부분이고요.  그렇지 않습니까?
○참고인 서대호  아닙니다.  제가 이 부분에 대해서 답변할 수 있게 해 주십시오.  이 부분은 상당히 민감한 부분이기 때문에, 오해할 소지가 있기 때문에 정확하게 말씀을 드려야 되는 부분이 99년도, 2000년도에는 저희들이 검증을 안 했습니다.
○안성화 위원  그렇기 때문에 제가 말씀을 드리는 것입니다.
○참고인 서대호  그래서 이 부분을 저희들이 주관적으로 99년, 2000년도에 이렇게 한 것이 아니고 이 부분은 검증을 안 하다 보니까 지가산정 담당이, 서호하고 동호하고 동이 아마 틀릴 것입니다.  동별로 지가산정하는 공무원들이 틀립니다.  그러다 보니까 해석상의 차이가, 왜냐하면 유수지상의 평가는 보상평가지침이라고 있습니다마는 거기에서 인근토지의 1/3가격으로 평가하도록 되어 있습니다.  그런데 이것을 유수지로 보면 안된다는 것이 2001년도 지가산정할 때 평가사들의 의견입니다.
  왜냐하면 인공적으로 조성해 놓은 공원이기 때문에 저쪽에 있는 공원용지하고 분리를 해서 동일가격으로 적용을 하라고 자문을 해 줬습니다.  그래서 2001년도의 지가산정은 맞는 것이 되고 그 전해에 불균형 부분은 다소간에 행정오류가 있는 것으로 생각됩니다.
  그래서 그 부분은 제가 추론하는 것입니다.  약간의 행정착오가 있었지 않겠느냐?
○안성화 위원  그러면 유추연계라고 본다면 롯데월드부지가 잠정적으로 최고 지가다.  가치가 최고 높다라는 것에 대해서는 이견이 없으신거죠?
○참고인 서대호  현재 입장에서는 동의를 할 수가 없죠.
○안성화 위원  그러시면 언제쯤이나 되어야만…
○참고인 서대호  그것은 점점 근접해가고 있고요.  내년도 1월 1일 지가 정도에는 동일가격으로 나와도 무리가 없다고 봅니다.
○안성화 위원  결국 이 최고지가 기준지까지 선정하는 것은 평가사님들의 주관적 생각이라고 볼 수가 있습니다.  표준지가 이런 부분에 대해서는 토지평가위원회라든가 이런 부분이 있을 것 아닙니까?  어떤 다른 여타의 의견개진이 될 수 없는 상태에서 최고지까지 대표지를 결정할 수 있는 것은 두 분 평가사라니까요.  아닙니까?
○참고인 서대호  그런 측면도 있죠.
○안성화 위원  그렇게 하는데…
  좋습니다.  그것을 갖다가 근접시켜 갈 것이다.  그렇지만 언제까지 건설교통부에서 두 분 평가사님께 여기에서 하라고 임무를 주실 것 같습니까?
  또 역시 마찬가지로 두 분 평가사님께서 노력을 하셨다고 해서 조금 근접이된 것처럼 보이거든요.  그렇지 않습니까?  그러면 두 분 평가사님이 바뀌면 또 벌어질 것 아닙니까?  그런 주관적 개념을 가지고 계속 접근하다 보면 정말 뭐를 믿고  판단을 해야 됩니까?
○참고인 서대호  글쎄 저는 다른 평가사 부분에 대해서는 제가 답변할 입장에 있지 않고, 저는 전문감정인으로서의 양심과 양식을 걸고 성실하게 평가하는 것이 제 견해입니다.  혹자는 다른 평가사 분이 위원님 말씀하신 대로 다른 이론을 제기 할지도 모르겠습니다마는 저는 객관적인 말씀을 드린다고 생각하고 있습니다.  전문가로서의 객관적인, 제 주관적인 것이 아니고 평가이론이나 여러 가지 점에서 고려했을 때에 그렇게 된다고 보고 있고 이쪽에 지역분석이라고 합니다마는 송파구의 지역분석을 3년 정도 하다 보니까 그런 추세로 가고 있다.  앞으로의 장기 추이,  그렇지만 며칠 있다 어떤 경제적인 상황이 발생되면 틀릴 수가 있겠죠.  현재 지금까지의 지가변동 추이가 앞으로도 그대로 간다고 전제했었을 경우에 예상하는 부분입니다.
○안성화 위원  그 지가변동 추이는 지금까지 롯데월드가 들어서고 크게 변함이 없습니다.  상승하면 상승하는 대로 롯데월드가 기준지가 되어 가지고 계속 그렇게 왔었어요.  사실 그렇지 않습니까?  그렇다고 해서 엘그린 부지가 올라가고 다른 부가가치 창출이 다시 일어나서 더 좋아졌고 롯데월드가 더 낮아졌습니까?  그것은 아닙니다.
  예전에 롯데월드 지을 때 신격호 회장이 뭐라고 말씀하셨습니까?  “리드를 하는 지역은 내가 만드는 것.”이라고 했잖습니까?
  그런데 지금 양심과 도덕과 윤리를 걸고서 평가를 하는 평가사님께서 계속 롯데월드부지가 최고지가 아니고 엘그린 빌딩이 최고지가다.  이렇게 말씀을 하시니까…
○위원장 곽영석  잠깐만요.  너무 흥분하시는데 지금 평가사님들은 참고인으로 오신 것입니다.  증인으로 오신게 아니니까 조금 자중해서 질의를 해 주시기 바랍니다.
○안성화 위원  알고 있습니다.
  그래서 증인으로 오신 게 아니기 때문에 예우를 해 드리는 것이고 그렇다고 해서 선서하신 것도 아니고 이 부분에서 책임질 부분도 없습니다.  그렇기 때문에 모두에 제가 말씀을 드렸잖습니까?
  일상적으로 정말 우리 민간인으로 돌아가서 우리 67만 송파구민들한테 다 물어 보았을 때 답이 어떤 식으로 나오겠느냐?  그런 차원으로 보았을 때에 “어디가 최고지가 된다고 생각하십니까?” 라고 제가 물었습니다.
  그렇기 때문에 그 부분이 책임을 지고 그럴 부분은 아닌데 그렇게 말씀을 하시니까 제가 조금 흥분을 했습니다.
  그러면 그것으로서 마무리 짓고…
  지금 잘 들으셨죠?  김형기 평가사님이라고 하셨죠.
  김형기 평가사님께 마지막으로 묻겠습니다.
  물론 두 분의 의향이지만 의견이라든가 이런 부분을 기탄없이 말씀해 주십시오.
  지금 현재 롯데월드 자체가 최고지가는 아니더라도 최소한도로 엘그린 빌딩하고는 같게 되어야 된다고 판단하는데 그것은 한꺼번에 확 바꿀 수는 없겠죠.
  물론 없으시겠죠.  그렇다고 해서 주민들이 투표해서 그렇게 하자 해서 되는 일도 아니고…  그렇다고 보았을 때 일반적으로 가격의 형평성이 이루어질 수 있겠다라고 생각하는 시점이 언제 쯤이라고 볼 수 있겠습니까?
○참고인 김형기  우리 서대호 평가사님이 답변을 잘 해주셔서 여러 위원님께서 잘 아시리라고 믿습니다.  그리고 좋은 말씀도 많았습니다.
  지금 우리 안 위원님이나 송파구민들이라든가 여러 사람들이 볼 때는 표준지라는 개념을 저희들 하고 다르게 생각하시기 때문에 그렇습니다.  상징적으로 송파에서 제일 좋은 데가 어디냐 했을 때는 롯데월드라고 생각할 수 있습니다.  그런데 저희들이 표준지 선정은 아까 안 위원님이 말씀하셨습니다마는 대표성에 대해서 그 주위에 쓸 수 있는 것을 저희들이 선정한 것이 아니라 기왕에 연구용역을 주어서 토지개발공사에서 선정했고 그것들이 형질변경이 된다라든가 했을 때 그럴 때 저희들이 교체신청을 해서 바꿨습니다.  따라서 엘그린이 송파의 최고지로 만들려고 한 것은 절대로 아닙니다.
  그래서 안 위원님은 롯데가 아니냐, 우리 평가사들은 엘그린이다.  이런 주장은 이제 서로 하지 말고…
  또 계속 이야기 하셨습니다.  땅값이라는 것이, 가치라는 것이 일정하게 정해져있는 것이 아닙니다.  변합니다.
  아까 말씀드린 대로 수익가치에 따라 변할 수도 있고 개발이 되어서 변할 수도 있습니다.  저 엘그린을 선정하기 전에는 다른 게 있었습니다.  그런데 엘그린이 신축하면서 장기적으로 되니까 정상화되지 않았습니다.  쇼핑센타 짓는 것으로 알고 있습니다.  저게 정상화가 되었다면 반드시 롯데월드가 높다라고만 주장할 수 없을 것입니다.   또 아까 수익가치를 이야기 하셨지만 반드시 롯데월드가 수익이 높다고 이야기 할 수 없습니다.
  그래서 그런 것을 차치하시고 또 저희들이 이렇게 표준지를 찍어놓으면 그것을 지적과 공무원께서 고생하시면서 건설부에서 준 지침이 있습니다.  그 프로그램에 따라 산정했습니다.  산정하다 보니까 지금 말씀하신 대로 낮게 나옵니다.
  그런데 과거부터 가치가 그렇게 형성되어 있었습니다.  10년전부터…  그래서 그것을 조정해 오면서 지금 안 위원님 말씀하신 대로 엘그린이 정상적이 아니지 않느냐?  그러다 보니까 저기보다 여기가 점점 좋아지는 것 아니냐?  그렇게 말씀하실 수 있고 또 저희들이 어느 수준에 왔다라고 생각하고 접근하고 있습니다.  다시 말해서 지금 850만원하고 800만원,  솔직히 말해서 별 차이 없는 것입니다.
  그래서 큰 차이가 아니므로…
○안성화 위원  잠깐만요.  예를 들어서 50만원이라고 하는 것이 그렇게 큰 차이가 아니라고 말씀하셨는데 그것을 갖다가 우리가 조세목적으로서 계산해서 보니까 50만원의 차이는 연간 3억 9,000만원 정도 됩니다.
○참고인 김형기  그것은 세금문제를 생각했을 때이고 저희들은 평가개념에서 만 말씀드리는 것입니다.  세금하고 연계하면 저희들은 아무 상관이 없습니다.  저희들이 표준지만 평가를 했고 그렇게 조정을 했고 가치형성이 그렇게 되어 왔습니다.
  그리고 그렇게 질의하시는 요지는 언제 이게 올라가느냐 하는 말씀 아닙니까?  그래서 저희들이 아까 서대호 평가사님께서 말씀하셨지만 원가법이 있습니다.  그리고 매매, 수익가치 이런 것을 통틀어서 엘그린을 버리고 롯데월드로 조정한다면 될 수 있습니다.
  그런데 저희들이 작년에 그런 생각도 했습니다.  엘그린을 교체하고 롯데월드로 하자.  그러면 800만원이든 850만원이든 그게 상징적으로 처리가 될 것 아니냐 이런 생각도 했습니다.  그런데 기왕에 점진적으로 조정해 오면서 거의 접근되어 왔기 때문에 저희들이 교체하는 것도 접근되었을 때 서로 민원의 소지도 없고 여러 가지 문제가 없지 않겠느냐?  그런 뜻에서 했고 지금 안 위원님께서 계속 “롯데월드가 상징적으로 큰 것이니까 그렇게 하고 언제 바꿀 것이냐?” 이렇게 물으신다면 제가 이 자리에서 “예. 그렇습니다.”  그러면 금방 저한테 반박이 올 것 같으므로 저희들이 가능한 한 더 조사를 하고요.  안 위원님의 의향도 알았습니다.  여기 지적과 과장님도 계시고 하니까 조정하도록 노력하겠습니다.
○안성화 위원  좋습니다.
  그러시면 제가 한 가지만 더 질의 드리겠습니다.  본 위원이 조사한 바로 인접구와 비교를 해볼 때에 강남구가 약 1,500만원 정도 됩니다.  강동구가 855만원 정도 됩니다.  맞습니까?
  그런데 송파구는 타 조건을 감안해도 최소한도 롯데월드가 대표지가 된다고 보았을 때 1,100만원 정도는 되어야 된다고 생각하는데 어떻게 생각하십니까?
○참고인 김형기  그것은 저희들도 압니다.
  강남무역센타 있는게 평당 5,000만원 정도 되고요.  우리 여기도 한 3,000만원선에 유지됩니다.  그리고 천호동에 현대백화점이 들어서면서 그 일대가 올라서 그렇습니다.  강동은 특수지역이므로 그쪽만 그렇습니다.  따라서 지금 그냥 롯데월드하고 강동구 현대백화점하고 비교하면 송파가 더 좋지 않느냐?  그렇게 말씀하시면 할 말이 없습니다.
  저희들은 엘그린을 그렇게 했고 가격이 그렇게 형성되었고 산정이 되었으며 검증해서 조정이 되었으므로 향후 그런 괴리를 없애도록 노력하고 저희들이 그런 것 때문에 가격협의를 합니다.  강동구에 하시는 분,  강남구에 하시는 분 하고 협의를 해서 그런 것들을 계속 조정하고 있습니다.
○안성화 위원  그러시면 두 분 평가사님께 마지막으로 묻겠습니다.
  혹시 다음에 기회가 된다고 하면 롯데월드를 표준지로 선정할 의향이 없으십니까?
○참고인 서대호  그것은 저희들이 표준지라고 하는 것은 지가산정 용어로, 구청 지적과에서는 지가산정용어로만 사용하고 있습니다마는 여러 가지 목적으로 사용하고 있습니다.
  일반 다른 평가사들이 인접토지를 평가할 때도 기준으로 삼고 보상평가, 소송평가, 경매평가 여러 가지 부분에 기준으로 하기 때문에 대표성이 있어야 하지만 이쪽 송파구청에서 그중에 한 가지 목적인 지가산정상 꼭 필요하다고 요청이 있는 경우에는 검토해서 롯데월드부지를 표준지로 선정할 용의는 있습니다.
○안성화 위원  꼭 그렇게 되기를 희망합니다.
○위원장 곽영석  안성화 위원님 수고 하셨습니다.
  이학찬 위원님!
○이학찬 위원  이학찬 위원입니다.
  오늘 서대호 평가사님하고 김형기 평가사님을 모신 것은 아시다시피 롯데그룹과 관련해서 롯데월드와 제2롯데부지에 비교해서 엘그린빌딩이 왜 공시지가가 높으냐?  상식적으로 이해가 안 가기 때문에 모시고 설명을 듣고자 하는 것입니다.  특히 저희들 같은 경우에는 전문성이 없기 때문에…
  솔직히 어떤 의욕도 가져봅니다.  그런 차원에서 그 동안 지금 여러 동료 위원님들하고 평가사님들간의 질의가 거의 포괄적이었기 때문에 아직도 본 위원은 롯데월드하고 제2롯데부지와 엘그린빌딩 부지의 어떤 공시지가 기준산정을 어떻게 했는지, 어떻게 해서 엘그린이 더 롯데월드와 제2롯데부지보다 높게 책정이 되었는지 간단하게, 이해하기 쉽게 말씀해 주십시오.
○참고인 서대호  그래서 저희들이 개별지가 산정의 원칙적인 방법은 뭐냐하면 그 토지의 특성이라고 그럽니다마는 특성을 담당 공무원들이 조사해서 입력만 하면 자동적으로 산정합니다.  그 지가 산정지가라고 합니다.  산정지가는 엘그린과 롯데월드 부지와 동일합니다.  산정지가는 동일해야 맞습니다.  제가 제일 서두에 지가 산정이라는 것은 토지간의 균형성도 고려해야 되고 해당 토지에 대한 과거의 지가도 어느 정도 고려해야 됩니다.  그것은 현실적인 부분입니다.  그래서 그 두 가지 점을 고려해야 되는 부분이 있기 때문에, 왜냐하면 과거에도 다소간의 잘못되어 있는 부분이 있다 하더라도 그 부분은 동일한 행정처분이기 때문에, 동일 행정청에서 하는 것이기 때문에 그 상당한 부분을 경정하더라도 급격한 경정은 지양하는 것이 타당하다고 판단됩니다.  그래서 동일한 가격인데 송파구청에서 롯데월드 부지에 대해서 특수한 토지이기 때문에 면적이 너무 광대하고 이러한 부분이 있기 때문에 또 해마다 계속적으로 해당 토지 소유자는 민원을 제기한 것으로 알고 있습니다.  구청에 ‘지가가 너무 높다’ 이렇게 해 가지고 민원을 제기한 것이기 때문에 이 지가 산정에서 어떻게 지가 산정을 하면 좋을까 하고 해마다 검증을 평가사한테 의뢰합니다.  그래서 아까 다른 위원님이 질의하실 때 답변을 드렸습니다마는 그런 여러 가지 점을 고려해서 지가를 차츰차츰 동일하게 근접을 시켜 온 사항입니다.  
  그래서 자료상에서 보는 바와 같이 이 자료는 저희들이 만든 자료가 아니고 이쪽 해당 구청 해당 과에서 만든 자료로 알고 있습니다마는 옆에 표준지의 지가 상승보다도 해당 토지의 개별지가 매년도 지가 상승폭이 상당부분 더 높은 것을 보더라도 근접시켜 가는 부분이다.  그래서 모든 토지의 현실화율도 그런 의미에서 하는 것이 타당하다고 보고 있습니다.  
○이학찬 위원  그런데 저희가 생각할 때는 롯데월드와 엘그린 빌딩을 매매한다고 했을 때 그것은 굉장한, 오히려 롯데월드가 부가가치가 있다, 그러니까 저희들은 오히려 엘그린이 높다는 데에 대해서 사실 의혹을 가진 것이거든요.  그러면 롯데월드와 이쪽이 면적으로 봐서 아까 말씀 중에 그런 것도 어떠한 산정 기준에 두고 한다고 말씀하셨는데 면적이 롯데월드가 크기 때문에 지금 엘그린보다 낮은 것인지?  
○참고인 서대호  네, 맞습니다.  면적이 다소 큰 게 아니고 너무 현저하게 차이가 있고 그래서 그 부분은 수요적인 측면에서 고려한 사항입니다.  수요적인 측면에서 한 필지가 그대로, 아까 말씀드렸다시피 분필해 가지고 판다면 경우가 틀려져 버립니다.  그래서 너무 광대한 부분의 면적이기 때문에 아마 대한민국에서 저것이 매매된다면 그 수요자가 한두 사람밖에 안 될 것입니다.  그래서 그런 부분에서,
○이학찬 위원  두 번째 어떤 건물 평가는, 그런 것에는 산정기준에 해당이 안 됩니까?
○참고인 서대호  저희들은 토지의 평가는 지상 건물이 어떻게 있는가 하고는 관계가 없습니다.
○이학찬 위원  알겠습니다.  
○위원장 곽영석  이학찬 위원님 수고하셨습니다.  
  더 질의하실 위원님 안 계십니까?    
  안성화 위원님!
○안성화 위원  참고인 되시는 분들은 보내드리고 지적과에서 마무리 지어야죠!
○위원장 곽영석  네.  더 질의하실 위원님 안 계십니까?  
  두 분 평가사님한테 질의하실 위원님 안 계십니까?
    (「없습니다.」하는 이 있음)
  우리 김형기 평가사님, 그리고 서대호 평가사님!  우리가 오늘 모시게 된 사유는 그 동안 표준지의 신천사거리 주변 부동산에 대해서, 토지문제에 대한 논란이 오래 전부터 부각되어 왔습니다.  롯데의 종토세 부과와 부과 받은 롯데의 소송 제기 등과 관련해서 과연 수천억원의 수익이 창출되고 있는 롯데백화점 일대와 현재 10년 이상 방치된 상태에서 건물이 지어지지도 않고 있는 엘그린 쪽이 과연 어느 게 적정한가 하는 것은 많은 민원이 제기되었다는 사실을 유념해 주시기 바랍니다.  그래서 오늘 모시게 된 것은 과연 이런 평가기준이 적절한지 여부, 또 이 적정성은 어느 기준을 가지고 했는지 여부, 이런 것을 확인하고 저희들 의회 차원에서 어떤 대안을 제시하기 위해서 모시게 된 것을 이해해 주시기 바랍니다.  
  오늘 오랜 시간 고맙습니다.  돌아가셔도 좋습니다.  
  이어서 지적과에 미진한 부분을 계속 감사하도록 하겠습니다.  
  김기환 지적과장님 답변 준비해 주시기 바랍니다.  이어서 질의하실 위원님 계시면 계속 질의해 주시기 바랍니다.  
○안성화 위원  이 부분은 지적과장도 지적과장이지만 국장이 있어야 됩니다.
○위원장 곽영석  그러면, 아무래도…  
○주숙언 위원  제가 한 마디 하겠습니다.  
○위원장 곽영석  주숙언 위원님!
○주숙언 위원  주숙언 위원입니다.  가셨으니까 지금 여기서 얘기할 것입니다.  표준지가 상승을 우리 송파구 전체 토지 소유자들이 원하고 있지를 아니합니다.  사실…  왜 그러느냐?  토지 지가가 상승하면 재산세 부담이 높아지니까 누가 그것을 원하고 있지를 않아요.  그런데 오늘 같은 문제는 고래 싸움에 새우 등 터지게 생겼어요.  간단한 예로 롯데나 엘그린의 표준지가를 올리면 다른 데에도 올려야 되는 결과예요.  다른 데에서 안 올리고 있으면 또 거기서 가만히 있겠어요?  
○안성화 위원  아니요, 그것은 잘못 이해하셨습니다.  
○주숙언 위원  아니요, 잠깐요.  이것은 우리 송파구 전체적인 문제로 보고 이렇게 봐야지,
○박재범 위원  잠깐만 정회해 주세요.
○위원장 곽영석  네.  5분 동안 정회를 하고자 합니다.
  5분 동안 정회를 선포합니다.  

                   (11시 56분 감사중지)

                   (12시 04분 감사계속)

○위원장 곽영석  좌석을 정돈해 주시기 바랍니다.  계속해서 행정사무감사를 실시하겠습니다.  
  지적과 소관 업무에 대해서 미진한 부분이 있으면 질의해 주시기 바랍니다.  
○안성화 위원  제가 마무리 짓겠습니다.  우리 국장님과 과장님께 간단하게 몇 가지만 지적하겠습니다.  바로 답변해 주시기 바랍니다.  
  지금 송파구가 생긴 이래 롯데월드가 들어서고 줄곧 매년 한 번씩 토지의 재평가가 이루어지고 있다고 보는데 언제부터 엘그린 부지가 최고지로 선정되었습니까?  
○지적과장 김기환  이 개별공시지가를 시작한 90년부터 표준지로 선정되었습니다.  
○안성화 위원  그러시면 우리 국장님, 과장님!  지금 현재 추세로 보나 뭘로 보나 이 평가가 정상적으로 되셨다고 생각하시는지 답변해 주시기 바랍니다.  
○지적과장 김기환  지적과장이 답변드리겠습니다.  사실상 아까 참고인으로 참석하신 두 분의 감정평가사의 말씀도 있었지만 사실상 저희들은 전문적인 분야가 아니기 때문에 건설교통부에서 개발하고 지침을 한 알파 프로그램이 있습니다.  그래서 자의적 판단을 하지 말라는 의미에서 거기에 우리 조사사항만 입력하면 자동적으로 지가가 산출되겠습니다.  그래서 지금 엘그린이 비싸고 롯데월드 부지가 싸다, 이것이 맞느냐, 틀리느냐 이 얘기는 저희 실무자 입장에서는 판단하기 곤란하다고 생각됩니다.
○안성화 위원  어쨌든 지금 보면 기준지가 자체가 엘그린 부지로 되면서 엘그린 부지와 롯데월드가 거의 동등하게 가는 정도 선도 부족할텐데 결국 또 거기에 이의신청을 우리 집행부에서 받아들였습니다.  그렇잖습니까?  이의신청을 받아들여서 또 그것을 깎아줬다는 얘기죠.  그렇잖습니까?  
○지적과장 김기환  그 부분은 그게 아닙니다.  저희들이 무슨 집행부에서 민원인의 이의신청이 있다고 해서 그것이 막바로 조정되고 변경되는 사항이 아닙니다.  우리 나름대로 다시 이의신청 내용을 평가사의 검증을 거쳐서 또 토지평가위원회에 심의·상정해서 그 심의결과가 나온 것입니다.  그것은 지적과에서, 무슨 집행부에서 자의적으로 판단해서 깎아 내려준다 그것은 아닙니다.
○안성화 위원  그러니까 결국 최종 면죄부라고 할 수 있는 결정은 토지평가위원회라고 하는 곳에서 결정을 하는 것이라는 말씀입니까?
○지적과장 김기환  네, 맞습니다.  공시지가는 거기서 합니다.
○안성화 위원  그러면 토지평가위원회…, 결국 토지평가위원회에서 면죄부를 주셨다는 얘기네요?
○지적과장 김기환  글쎄요, 면죄부를 줬다 이런 것보다도 하여간,
○안성화 위원  오판을 했다는 얘기 아닙니까?
○지적과장 김기환  아니요.  글쎄요, 저희가 판단할 사항은 오판이라고는 생각되지 않습니다.  그래서 모든 관계규정이나 프로그램에 의해서 산정하니까 그런 결과가 나왔다는 얘기입니다.    
○안성화 위원  그러시면 우리 과장님, 석촌호수 동호는 사용시설이 없습니다.  서호는 놀이시설이 있고 그런데 어떻게 서호의 가격이 더 낮습니까?  
○지적과장 김기환  그 얘기는 지금 현재 가격이 같을 것입니다.  그런데 그 얘기는 저희가 전문적인 판단에서 이렇게 이게 맞다 틀리다고 말씀드리지 못하겠지만 아까 참고인으로 참석하신 두 평가사도 그런 얘기를 했지만 사실상 구민들의,
○안성화 위원  잘 알겠습니다.  어쨌든간에 그것을 맞다 틀리다, 잘못되었다, 그렇게 답변하시기는 애매모호하지만 분명히 어떤 조금의 문제점이 있다는 것은 인정하십니까?
○지적과장 김기환  동호나 서호를 특정해서 잘 되었다, 잘못 되었다 보다도 사실상 우리가 짧은 기간내에 수많은 필지를 조사하다 보니까 100% 자신있다고 그러지 않습니다.  순간순간 이의신청 여하라든가 열람기간을 둬가지고 이의가 있는 부분에 대해서 다시 검증하고 우리가 잘못된 것은 수정하는 경우도 있습니다.  그것은 사실 3만 필지가 전부 100% 되었다고는 못하겠습니다.  그 부분에 잘못된 부분이 있으면 우리가 직권 정리하는 경우도 있고 또 이의신청을 받아서 정리하는 경우도 가끔 있습니다.  
○안성화 위원  좋습니다.  어쨌든 그런 것으로 정리하고요.  어쨌든 이유는 모르겠습니다.  이유는 어떤 것인지 잘 모르겠습니다.  분명 문제가 있다는 것만은 사실인 것 같습니다.  본 위원은 세원 개발과 세수 확충이라는 차원에서 반드시 시정되어야 하겠기에 몇 가지 사실을 확인하면서 마무리 짓고자 합니다.  길 가는 꼬마에게 물어봐도 ‘너, 여기 송파에서 어디가 제일 비싸고 좋은 땅이냐?’고 물어보면 당연히 롯데월드라고 할 것입니다.  최소한 67만 송파구민에게 물어봤을 때 60만 정도는 다 그렇다고 할 것입니다.  그게 무슨 문제냐고 말씀하실 수가 있겠죠.  그것은 아주 중요한 사실들을 간과했기 때문에 90년도부터 지금까지 잘못되어 왔던 부분들을 계속적으로 방치해 왔다고 생각합니다.  공시지가라고 하는 것이 종합토지세의 부과기준이 된다는 것입니다.  공시지가의 산정이 잘못되면 종토세, 즉 다시 말해서 지방세에 영향을 미친다는 뜻이죠.  그러면 가정을 해보도록 할까요?  결정지가, 공시지가가 되기 위해서는 표준지, 대표지가 있어야 합니다.  그런데 이 일련의 사건은 표준지, 대표지를 롯데월드, 본 위원이 조사한 바로는 최소한 ㎡당 1,000만원, 그래서 평당으로 보면 약 3,300만원 정도 되겠죠.  그렇게 되어야 되는데 엘그린을 대표지, 엘그린의 가격이 ㎡당 805만원입니다.  99년도를 대조합니다.  그러면 이것을 대표지, 표준지로 하였기 때문에 그 차액이 얼마냐 하면 ㎡당 195만원 낮추어진 효과가 나왔습니다.  거기에 절세 효과라고 본다면 세금을 부과시켰을 때 13억원에 가까운 돈이 됩니다.
  그 다음에 또 거기다 같이 계산한 것도 아니고 결정지가로 변경하는 과정에서 이의신청을 받아들여서 결정지가로 변경해서 하향 조정해 주셨습니다.  하향조정해 주는데 ㎡당 약 75만원 낮춰졌습니다.  여기에 절세 효과로 보면 세금 부과에서 그만큼 빠진다는 얘기겠죠.  약 5억 8,000만원 정도 됩니다.  합산하면 약 19억 정도의 절세 효과가 일어났다는 것입니다.  다시 한 번 말씀드리지만 공시지가에 대한 종토세의 부과액을 모르기 때문에 지금 현재 본 위원이 제시하는 자료는 부과비율, 즉 다시 말해서 97년도부터 2001년도까지 종토세 부과율에 대한 변동추이로 계산한 것이기 때문에 실제로는 다소 떨어질 수 있습니다.  이러한 것을 분명히 밝혀두고요.  중요한 것은 이로 인해서 롯데월드 1개소에서만 99년 한 해에 일어난 금액이라고 볼 때에 잠실지구만 하더라도 석촌호수 동호와 서호, 제2롯데월드, 즉 거대 공룡기업과 관련한 절세 효과가 최소한 연간 70～80억원으로 추산할 수 있다라고 볼 수 있을 것입니다.  본 위원이 조사한 것이 사실이 아니기를 바라면서 사실의 가능성이 있다고 본다면 송파구 전역에 토지평가의 새로운 패러다임을 정립한다는 차원에서 관련 책임자가 반드시 나서야 할 것이며, 하루속히 바뀌어야 한다고 생각합니다.  오랜 시간 감사 받으시느라 수고하셨습니다.  감사합니다.  
  이상입니다.  
○위원장 곽영석  안성화 위원 수고하셨습니다.  오늘 안성화 위원이 지적, 건의된 문제는 업무에 참고하시기 바랍니다.
  오늘 더 질의하실 위원님 안 계시죠?
    (「없습니다.」하는 이 있음)
  더 질의하실 위원님이 안 계시므로 오늘 지적과 소관에 대한 미진한 부분에 대해서는 이것으로 감사를 모두 마치겠습니다.  
  오늘 오전 감사일정은 이것으로 마치고 오늘 오후에 운영위원회 감사가 있기 때문에 3시까지 정회를 하고 3시부터는 장지동 공영주차장과 장지근린공원 현장을 방문하도록 하겠습니다.  
  3시까지 정회를 선포합니다.  

                    (12시 15분 감사중지)

(현장방문으로 인해서 계속감사되지 않았음)

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○출석위원(11명)
  곽영석     이학찬     이수희     장경선
  주숙언     천한홍     이한숙     박재문
  박석흠     안성화     박재범

○참고인
  삼창평가법인평가사    서대호
  아세아평가법인평가사  김형기

○출석관계공무원
  도 시 관 리 국 장임계호
  지   적   과   장김기환