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송파구의회 제298회 정례회 제2차 본회의 김광철 의원 구정질문 / 방이동 관광특구(잠실광역중심 제1지구 지구단위계획) 내 상업・관광기능 활용화 필요[토요저널]
작성자	송파구의회	작성일	2022.12.12	조회수	1140
토요저널 2022년 12월 12일 화요일 6면 [전문공개] 방이동 관광특구(잠실광역중심 제1지구 지구단위계획) 내 상업・관광기능 활성화 필요 존경하는 67만 송파구민 여러분, 안녕하십니까. 방이2동, 오륜동 지역구인 김광철 의원입니다. 오늘 본 의원은 지역구의 하나인 ‘방이2동 일대 관광특구지역’이자 ‘잠실광역중심 제1지구 지구단위계획 구역’인 이면부 상업지역 일대를 대상으로 현황 실태 및 문제점과 해결책 제시, 그리고 구정질문을 제시하고자 이 자리에 섰습니다. 현재 방이동 관광특구지역의 개선 실태는 10여년 전과 현재까지 크게 다르지 않으며, 오히려 관광특구의 기반인 모텔촌 지역에서 오피스텔로의 변화로 인한 무분별한 개발실태로 해결방안이 보다 시급할 것으로 보입니다. 먼저, 방이2동에 위치한 방이동 관광특구지역이자 방이동 이면부 상업지역은 ‘74년부터 ’86년까지 시행된 잠실토지구획정리사업에 의해 도시골격이 형성되었으며, 86년 아시안게임과 ‘88년 서울올림픽 행사를 위해 잠실종합운동장, 올림픽공원, 올림픽선수촌 아파트 등 대규모 개발과 함께 5층 내외의 모텔 건축물이 밀집한 지역에 해당합니다. 이 후 약 30년 동안, 방이동 이면부 상업지역에서는 물리적, 용도적 변화가 크게 일어나지 않았으며, ‘12년 3월에는 롯데월드부터 석촌호수, 대상지인 방이맛골지역과, 올림픽공원에 이르기까지 송파구 관광자원이 밀집한 약 2.31km2 구역의 ‘잠실관광특구’로 지정됩니다. 하지만, ‘15년, 국내의 모든 가로구역 내 위치하는 건축물의 높이를 관장하던 법안의 전면적인 삭제인 ‘도로사선제한 폐지’ 이후 ‘15년 9월 ‘올림픽로 지구단위계획 변경’이 추진되었으며, 기존 관광호텔에 국한된 숙박시설 허용범위를 관광숙박시설로 확대하면서, 현재까지 최대 20층에 이르는 오피스텔 중심의 개발붐이 지속적으로 진행 중에 있습니다. 일반적으로 ‘도로사선제한’ 폐지‘ 이전 ‘도로사선제한’ 의 경우, 건축물의 높이를 제한하여 개발밀도를 조절하고, 도로 개방감을 확보하기 위한 것이 본 취지였으나, 입법취지 순기능들이 제대로 발현되지 못하면서 이형적 건물 양산, 토지이용 효율성 저하 등 문제를 야기한다는 비판을 지속적으로 받아온 것이 사실입니다. 결국, ‘도로사선제한 폐지’는 도시기반시설의 용량에 관계없이 용도지역제에서 규정하는 건축물의 최대 용적률 실현이 용이해지는 장점이 있으나, 오히려 기존보다 높은 건물의 신축 활성화로 도시의 일조, 환기, 사생활 침해, 주차 등의 문제가 초래되고 있습니다. 특히, 이 같은 현상은 주거지역보다 용도지역 상 준주거지역이나 상업지역에서 활성화되어 나타나고 있어 방이동 관광특구지역이자, 이면부 상업지역은 그 문제가 심각하다고 볼 수 있습니다. 특히, 방이동 이면부 상업지역은 그림에서 보이는 ‘방이동 이면부 도로폭 현황’(그림 참조)과 같이 6m 이하 좁은 도로폭의 가로로 구성되어 있으며, 적절한 주차공간 확보가 이루어지지 못해 교통 혼잡이 가속화되고 있습니다. 뿐만 아니라, 도로사선제한 폐지 이후, ‘15년 9월 ‘올림픽로 지구단위계획의 변경’ 에 따른 오피스텔 증가에 따라, 최근 신축 건물 주 용도의 약 94%가 업무시설이며, 실제 용도는 주거용 오피스텔이기 때문에 그림에서 보이는 ‘방이동 상업지역 건축물 용도 현황’(그림 참조)과 같이 숙박 및 근린생활시설이 주를 이루는 관광특구지역의 대상지 특성과도 불일치한다는 점을 발견할 수 있습니다. 현재 방이동 이면부 상업지역 일대 필지별 개발행위 현황을 검토한 결과, 전체 필지 개수는 약 176개소, 총면적 약 6만 5천m2로 전체 필지 중 ‘15년 9월에서 ’19년 7월까지 건축, 대수선, 용도변경이 발생한 필지수는 62개로 전체 면적의 약 37%인 2만 4천m2를 차지하는 것을 확인할 수 있습니다. 특히 항목별로 살펴보면, ‘신축’의 경우 45개 필지, ‘증축’의 경우 4개 필지, ‘용도변경’의 경우 11개 필지, ‘대수선’의 경우 2개 필지로, 신축이 과반이 넘는 66% 이상의 가장 큰 면적을 차지하고 있는 것으로 나타났습니다. 또한, 신축 필지를 건축물 용도별로 분류한 결과, 숙박시설, 제1종 근린생활시설, 업무시설 등으로 분류되었는데, 이 중 업무시설 용도의 필지개수는 약 43개인 1만 5천m2로 신축 필지 면적의 대부분인 94%를 차지하는 것으로 나타났으며, 특히 업무시설들에 대한 주 용도는 주거기능을 갖춘 오피스텔인 것으로 확인되었습니다. 결국, 필지별 개발행위 현황과 신축 필지의 건축물 용도별 분류를 종합하면, 전체 필지 중 오피스텔 신축이 상당 부분을 차지하고 있다는 점입니다. 그렇다면, 무분별한 신축의 근거가 되는 ‘15년 도로사선제한 폐지에 따른 ‘잠실광역중심 제1지구 지구단위계획 변경’은 다음과 같은 문제점을 초래하고 있습니다. 첫째, 모텔에서 상업・관광기능과 다른 오피스텔 등 단일용도의 개발이 초래되고 있습니다. 둘째, 소규모 획지 개발 시 기계식주차장 출입구 설치에 따른 1층부 가로활성화 용도 도입이 미흡합니다. 셋째, 이면부 6m 도로에 연접하여 가로경관을 고려하지 않은 고층・고밀 개발이 지속되고 있습니다. 넷째, 기부채납 부지 및 전면공지에 해당하는 보행로의 주차공간 이용으로 보행안전 우려 등이 초래되고 있습니다. 따라서, 이 같은 문제를 개선하기 위한 대안 방안은 다음과 같습니다. 첫째, 용적률 인센티브 조항의 실효성 검토가 필요합니다. 일반적으로 지구단위계획 용적률 인센티브 제도는 본질적으로 공공이 민간을 규제 또는 유도하여 도시의 밀도와 공간을 합리적으로 관리하기 위한 수단입니다. 하지만, 현재 용적률 인센티브 제도는 개발행위 규모 확대를 위한 도구로 빈번하게 사용되고 있습니다. 예를 들어, 방이동 일대 용적률 인센티브 항목인 옥상녹화, 빗물받이시설 설치 등 ‘친환경 인센티브’의 경우 실제 항목의 내용이 도시의 밀도 또는 공간과는 무관하나, 계획 유도 인센티브보다 쉽게 확보가 가능하므로 용적률 상향의 도구로 쉽게 활용되고 있습니다. 특히, 방이동 일대의 경우 관광특구지역이라는 특성을 감안하여 모텔의 유지 및 존치를 위해 용적률 및 층고 인센티브를 최소화하는 등 지역 특성에 맞는 전략이 필요할 것입니다. 둘째, 무분별한 오피스텔 건립을 최소화하고 기존 모텔을 유지하여, 관광특구의 기능을 유지하는 것이 필요합니다. 이를 위해, 오피스텔 대신 사람이 활보하는 오피스 공간으로 기업을 유치하여 도시 슬럼화를 최소화하고 낮과 밤 모두 활력있는 도시 방이동 골목을 만드는 것이 무엇보다 필요할 것으로 보입니다. 마지막으로, 현재까지 송파구에서 추진한 지구단위계획 재정비 등 용역 추진과 관련하여 ‘15년 9월, ‘올림픽로 지구단위계획 재정비’에 이어, ‘19년 6월부터 ’20년 3월까지 ‘방이동 이면부 상업지역 활성화 방안 학술연구 용역’을 거쳤으며, ‘21년 5월부터 현재까지 ‘잠실광역중심 제1지구 지구단위계획 재정비 용역’을 추진 중인 것으로 알고 있습니다. 따라서, 현재 추진 중인 ‘잠실광역중심 제1지구 지구단위계획 재정비 용역’과 관련하여 대안 방안으로 제시한, 용적률 및 층고 인센티브 최소화 등과 관련한 재정비 주요내용 및 향후 결과를 용역 상 제시하여 줄 것을 촉구합니다. 마지막으로 이번 구정질문을 통해 요청하는 질의사항은 다음과 같습니다. 첫째, 방이2동 잠실 광역중심 제1지구 상업지역이 주거용 오피스텔 신축으로 베드타운화(bed-town)되고 있는데, 구청에서는 어떤 대책이 있는지 답변해주시기 바랍니다. 둘째, 향후 오피스텔 신규건축에 인센티브를 중단하고, 오피스공간 확보를 위해 기업(회사)를 유치해야 한다고 생각하는데 구청에서는 어떤 노력을 하고 있는지 답변해 주시기 바랍니다. 셋째, 잠실관광특구지역으로 관광객 유치를 위해서는 저가형호텔(모텔)이 존치되어야 한다고 생각하는데, 구청에서 생각하는 존치육성노력 방안은 무엇이라고 생각하는지 답변해주시기 바랍니다. 이상 구정질문을 마치겠습니다. 감사합니다. [구청장 답변] ■ 먼저, 김광철 의원님 질의하신 방이2동 잠실광역중심 제1지구 상업지역의 베드타운화에 대해 답변하겠습니다. ○ 잠실광역중심 제1지구는 잠실역을 중심으로 롯데월드와 롯데타워, 교통회관, 방이동 먹자골목을 모두 포괄하는 우리구에서 가장 상권이 발달된 대표적인 상업지역입니다. ○ 잠실지구는 2015년 9월 롯데타워 완공을 앞두고 광역중심으로의 위상 변화 및 관광특구 활성화를 위해 잠실광역중심 제1지구 지구단위계획으로 개편되었습니다. ○ 잠실광역중심 지구단위계획에서는 김광철 의원님 지적하신 바와 같이 도로사선제한이 폐지되고 연접도로 1m 이상 기부채납 시 고층 개발이 가능해지는 등 각종 건축 규제가 대폭 완화되었으며, 주거용 오피스텔 건물이 방이동 상업지역에 많이 들어서게 되었습니다. ○ 우리구에서도 이 지역에 주거용 오피스텔만 많이 들어서는 것은 바람직하지 않다고 생각하고 있습니다. ○ 이에 따라, 2020년에「잠실광역중심 제1지구 방이동 이면부 상업지역의 상업·관광기능 활성화 방안 학술연구용역」을 진행하였습니다. ○ 2021년 5월부터는 해당용역 결과를 바탕으로「잠실광역중심 제1지구 지구단위계획 재정비」사업을 추진하고 있습니다. ○ 재정비 사업의 주요 내용으로는 ① 잠실의 위상을 고려한 상업·관광기능 강화 ② 저층부 가로활성화 용도 도입 ③ 도시경관을 고려한 높이관리계획 변경 ④ 가로변과 건축물 외관을 연계한 경관 향상 방안입니다. ○ 용역결과에 따라 송파구에서도 방이동 이면부 상업지역의 상업‧관광 기능 활성화를 위하여 많은 노력을 기울일 예정입니다. ○ 의원님 말씀하신 용적률 인센티브 조항 실효성과 기존 숙박시설 유지 등 베드타운화 대책도 충실히 검토하겠습니다. ■ 다음은, 오피스텔 신축 인센티브 중단 및 기업 유치 필요성에 대하여 답변하겠습니다. ○ 방이동 상업지역 업무기능 강화를 위해 주거용 오피스텔을 제한하고 기업을 유치해야 한다는 의원님 말씀에 깊이 공감합니다. ○ 현 지구단위계획에서도 오피스텔을 제외한 업무시설을 권장용도로 지정하고 있고 한미약품, 씨젠, 우아한 형제들과 같은 대기업들이 입지해 있습니다만, 더 많은 기업들을 유치하여 활력 넘치는 송파의 경제 중심지로 만들어야 한다고 생각합니다. ○ 이에 우리구에서는 기업의 자유로운 경영환경 조성을 위해 중소기업 자금융자, 판로마케팅 지원 등 다양한 사업을 추진하고 있습니다. ○ 하지만 기업유치는 인센티브만으로는 다소 미흡한 것이 사실입니다. 지구단위계획 재정비 과정에서 기업 유치 기능을 강화할 수 있는 방안을 적극 검토하여 기업들에게 더 매력적인 입지가 될 수 있도록 노력하겠습니다. ■ 다음은, 저가형호텔 존치육성방안에 대하여 답변하겠습니다. ○ 방이동 상업지역은 2015년 잠실광역중심 제1지구 지구단위계획으로 별도 분리되면서 관광특구 기능에 부합하도록 관광호텔을 권장용도로 지정하였습니다. ○ 이는 관광호텔 건축 시 용적률 인센티브를 부여하여 관광호텔 신축 및 기존 모텔을 관광호텔로 전환하고자 하는 목적이었습니다. ○ 이 계획에 따라 2015년부터 지금까지 관광호텔 신축 2건, 증축·리모델링 2건이 이루어졌습니다. ○ 하지만, 의원님께서 말씀하신 대로 관광호텔보다는 주거용 오피스텔이 더 많이 생겨나면서 베드타운화 되어 가는 것도 사실입니다. 이는 1인가구의 급격한 증가와 더불어 잠실 인근에 대기업이 많이 들어오면서 주거수요가 늘어난 것도 주된 이유인 것으로 생각합니다. ○ 잠실관광특구는 롯데월드와 롯데타워, 석촌호수, 올림픽공원 등 관광과 상업에 특화된 지역이기 때문에 주거시설도 중요하지만 숙박시설 또한 계속 존치되어야 한다는 의원님 말씀에 동감합니다. ○ 이 부분 역시 지구단위계획 재정비 과정에서 꼼꼼하게 검토하여 방이동 상업지역이 잠실관광특구의 위상에 부합하는 명실상부한 지역이 될 수 있도록 적극 추진하겠습니다.
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